该国老年人口面临经济适用房严重短缺的问题，这一挑战因COVID-19疫情而加剧，疫情已 不成比例地影响了 老年人。随着人口老龄化，需求预计将上升，一些开发商正在探索创新解决方案，重新利用废弃的购物中心场地。

全国各地的购物中心在疫情相关限制之前就已经陷入困境，像梅西百货这样的主力店已经 濒临破产边缘。十多年来，被拆除的购物中心场地已被改造成医疗中心、体育训练设施、亚马逊仓库、汽车经销店和生物技术实验室，而其他场地则一直空置。

"如果你想位于近郊，这就是土地所在"，纽约市立学院建筑学系主任兼副教授琼·威廉姆森说。

威廉姆森引用了美国最古老的购物中心之一——西雅图的北门购物中心，最初建于1950年——作为此类土地如何被重新用于住房的例证。该场地正在进行 建设 ，用于高密度住宅楼、酒店、规划中的交通中心和国家冰球联盟中心等设施。

与此同时，该购物中心的卫星停车场被改造成了名为Aljoya Thornton Place的老年住宅，威廉姆森说。该住宅 自称 为"城市村庄"，面向那些"热爱城市生活的活力但不想住在市中心"的人——这对寻求居住场所的健康老年居民具有很大吸引力。

全国房地产经纪人协会2020年10月的一项调查发现，55岁以上的美国人对靠近人行道的房屋 兴趣增加 ，居民可以轻松步行到杂货店、餐馆和零售店。

其中一些可步行的老年社区"可能更接近社会服务、继续教育、医疗保健和公共交通"，威廉姆森说。"一代人之前，老年生活中心就像校园，位于偏远的田园地区，需要长途驾车，与世隔绝。[但]人们希望住在自己的社区附近。"

然而，在许多情况下，可用的老年住房分为两类：昂贵的持续护理退休社区（CCRC）或使用联邦税收抵免建造的相对便宜的住房，后者限制了合格居民的收入——这使得老年社区不得不应对对经济适用且无障碍住房的过度需求，美国退休人员协会宜居社区主任丹妮尔·阿里戈尼说。

"到2034年，65岁以上的人口将首次超过18岁以下的人口，"阿里戈尼说。"地方政府没有充分储备以满足这一需求。超过一半的家庭有一到两个人，但超过85%的住房存量是两间或更多卧室。所以已经存在真正的错配。"

美国退休人员协会的调查发现，四分之三的人希望在自己的家或社区中养老，阿里戈尼说。在西雅图之外，Smart Cities Dive已确定了四个城市，其购物中心场地再开发项目旨在弥合老年人的住房缺口。

明尼苏达州韦扎塔的Folkestone：价格昂贵且等待名单很长

对于一些老年人来说，留在熟悉的社区可能意味着搬到像 Folkestone这样的老年生活综合体，它是明尼阿波利斯郊区韦扎塔的Promenade开发项目的一部分。Promenade建在旧Bay Center Mall的场地上，该购物中心建于1967年，于2012年拆除。老年住房部分于2015年完成，整个项目于2018年完工。

Folkestone约75%的居民来自开发项目15分钟半径范围内，Presbyterian Homes & Services和Senior Housing Partners副总裁乔恩·弗莱彻在电子邮件采访中说。该开发商在明尼苏达州、威斯康星州和爱荷华州运营51个老年生活综合体，但Folkestone是其第一个在前购物中心场地上开发的项目。

"选择这个地点是因为其优越的住房位置，作为难以复制的城市填充物业，周围是可步行的社区，"弗莱彻说。开发商面临的挑战很少，除了旧建筑的典型问题，如石棉。最大的问题是购物中心以前建在湿地上，这使得新建筑更加复杂和昂贵，弗莱彻说。

老年公寓要求可退还的入住押金，从95,000美元到328,000美元不等，月租金从2,200美元到6,800美元。Folkestone的等待名单超过五年，凸显了需求。弗莱彻拒绝透露项目成本，但《明尼阿波利斯明星论坛报》报道称成本 约为3.42亿美元.

弗吉尼亚州里士满的The Village：得益于债券发行

1975年，非营利组织Westminster Canterbury Richmond（WCR）在弗吉尼亚州里士满的Azalea Mall附近开设了一个大型CCRC——名为Westminster Canterbury Richmond CCRC——该购物中心于1996年关闭。

当购物中心于1999年被拆除时，在这块50英亩的场地上进行混合用途开发的计划未能成功，使其空置，除了偶尔的临时市场或临时亚马逊配送中心，WCR通讯主管盖尔·哈格伦德说。

2018年，WCR 花费790万美元 购买了其中10英亩土地，用于通过计划中的老年住房综合体The Village扩建其CCRC。该综合体将有三栋建筑，每栋约19套公寓，哈格伦德说。这些将是独立生活单元，但居民可以使用CCRC的医疗服务。

整个扩建项目——The Village只是其中一部分——预计耗资超过1亿美元，并将包括一个新的精神中心、餐饮场所和健康健身中心。两年前，WCR 获得了低息融资 通过Henrico County经济发展局，据《里士满时报-快报》报道。县主管批准了7250万美元的债券发行，WCR表示将使用其中850万美元用于新项目。

公寓仍在建设中，但预计将在未来两三年内可用，哈格伦德说。新单元已有200名优先存款人，这意味着他们已支付可退还押金，并将优先获得入住资格。确切租金尚未确定。在CCRC中，居民支付"可观的"入场费——四年内可退还——加上每月费用，无论所需护理如何，该费用保持不变，她说。CCRC的等待名单超过1,000人。

科罗拉多州Wheat Ridge镇中心：经济适用房税收抵免

Wheat Ridge镇中心老年公寓于2012年在丹佛郊区建成，位于1960年代旧条状购物中心的场地上。当购物中心在1990年代陷入困境时，官员们曾尝试将该空间用于夫妻古董店，但未成功，之后场地一直闲置，老年住房开发商Wazee Partners负责人兼创始人泰勒·唐斯说。

到2011年，Wheat Ridge城市更新机构Renewal Wheat Ridge购买了这块八英亩的土地，计划将其改造成以住房为基础的混合用途，唐斯说。Wazee希望为62岁以上的健康成年人开发一个经济实惠的"活跃成人"社区，以及传统的多户出租住房。

"Wheat Ridge同意我们的观点，即为所有年龄和收入群体提供一系列住房选择很重要，"唐斯说。"这将继续是该年龄群体面临的挑战，特别是中低收入群体。"

唐斯说，购买得到了 联邦经济适用房税收抵免的支持，由科罗拉多住房和金融管理局分配。"这使我们能够提供资金，以换取我们保持低租金40年，"他说。"我们以税收抵免权益的形式获得资金，居民则能住进全新的建筑。"

该市在批准将分区从零售改为高密度低收入住房方面发挥了关键作用，唐斯说。它还提供了基础设施资金——新街道、路缘、人行道和新开发的道路。同时，Renewal Wheat Ridge聘请咨询公司Weston Solutions进行环境整治，处理前加油站和服务店的石棉和泄漏问题。

"如果城市没有支付基础设施费用，我们在财务上无法承担，"唐斯说。整个项目耗资约1200万美元，其中城市支付了200万美元。

老年住房的等待名单超过1,300人，而公寓只有138套，唐斯说，周转率约为五年。

纽约州Irondequoit的Skyview Park Apartments：与当地医疗保健提供商合作

1990年，Irondequoit Mall在罗切斯特郊区开业。它繁荣了大约十年，但逐渐衰落并于2009年关闭，梅西百货和西尔斯除外，它们分别坚持到2014年和2016年。

现在，购物中心的一部分正在被开发商PathStone翻新为 Skyview on the Ridge 。前西尔斯大楼将被翻新成拥有78套公寓的经济适用老年住房，而相邻的新建筑将容纳另外80套公寓。

"我们不得不进行一些创造性的工作来重新利用[西尔斯大楼]，"PathStone房地产开发高级副总裁Amy Casciani说。重新开发提高了建筑的屋顶以建造公寓，并建造了无障碍庭院，为每个单元提供自然采光和通风。PathStone还不得不将部分物业划分给公用事业，因为它不想与商场共用同一条水管。

这些公寓预计于2021年底开放，将通过天桥相互连接并与周边开发项目相连——Casciani说，这对于纽约州北部冬季的老年人来说是一个有益的考虑。为进一步支持居民健康，PathStone正在与罗切斯特地区健康中心合作，提供筛查和转诊至医疗和社会服务。

这些单元面向收入低于地区中位数收入60%的居民，即一居室单元为31,800美元，两居室为36,360美元。Casciani说，一居室最高租金为710美元，两居室为1,023美元。

PathStone使用的经济适用房税收抵免与科罗拉多州的Wazee相同。该开发商从Citizens Bank获得2240万美元的信贷额度，并从纽约州获得1760万美元的联邦税收抵免，通过州政府渠道提供，以及开发贷款。

"通常，我们购买土地和建筑，"Casciani说。"对于这个项目，因为它是商场的一部分，我们购买了商店，但不得不租赁下面的土地。我们必须说服州政府和长期永久贷款人，让他们感到放心。这不是典型的做法。"

尽管面临一系列挑战，开发商似乎对在旧购物中心地块上开发老年住房的结果感到满意。

"我给其他开发商的建议是，强烈考虑填充式再开发机会，作为振兴通常位于黄金地段的未充分利用物业的一种方式，"曾在Wayzata的Folkestone项目工作的Fletcher说。"当然要考虑 为什么 某个特定的零售建筑可供再开发。是因为它不是最佳用途？还是因为它位于一个任何活跃用途都可能不成功的差位置？"

这个故事已更新，以更准确地反映弗吉尼亚州里士满和明尼苏达州Wayzata社区的规划细节。