市中心衰退如何逆转？专家建议以“战术性城市主义”实现重建

城市正处在灾难边缘，还是将在新冠疫情后顺利复苏？这两种预测都曾出现在城市规划者、开发商与学者对后疫情时代的评估中。但核心问题依然悬而未决：我们今天所熟知的城市，未来将走向何方？

尽管多数城市很可能从危机中“触底反弹”，但许多专家一致认为，当这场现代意义上的重生发生时，城市面貌将与疫情前截然不同——尤其是市中心区域。

德雷塞尔大学林迪城市创新研究所高级研究员凯文·吉伦（Kevin Gillen）表示，“没有理由认为当前疫情会终结城市”。他援引罗马、伦敦与雅典的历史指出，这些大城市都曾经历并走出过“毁灭性的瘟疫、战争或自然灾害”。

不过，要避免灾难性情景，城市的未来取决于明智的决策、可获得的资金支持，以及对不同规划与运营模式的开放态度。

“我们有一句老话：城市不会因自然原因而死，也不会被谋杀，”吉伦说，“它们往往是自我了断。”

市中心现状：空置与停滞

当下，多数城市中心区与商务区内的写字楼、零售商铺、餐厅及演出场所大量空置。

“一切处于停滞状态，”曼哈顿商业地产公司艾伦·伯恩斯坦房地产服务公司（Alan Bernstein Realty Services）业主艾伦·伯恩斯坦（Alan Bernstein）表示，“人们不再像过去那样进城，如果非必要，他们也不愿在城里租房。这在很多层面上都是一座纸牌屋。”

休斯顿莱斯大学金德城市研究所所长比尔·富尔顿（Bill Fulton）对此表示认同。“目前存在一股远离城市的趋势，”他说，“当人们居家完成一切事务时，他们会重新评估所需的房地产面积，这促使他们迁往更便宜的地区。”

这种外迁带来连锁效应：仅纽约市一地，餐厅与酒吧的关闭数量就已达到数千家，随之流失的是就业岗位与税收。在费城，由于财政收入依赖工资税与商业税，公共服务资金状况尤为脆弱。而在华盛顿特区，根据DowntownDC经济更新报告，截至今年夏天，仅有5%的写字楼员工返回市中心。

“未来几个月对华盛顿特区及其他市中心而言仍将艰难，”DowntownDC经济发展总监格里·威迪科姆（Gerry Widdicombe）表示，“目前很难做出长期预测，尤其是针对写字楼市场。”

调整商业办公空间用途

盖洛普（Gallup）10月中旬的民调显示，三分之一的美国人仍在疫情期间居家办公，其中三分之二的远程工作者希望在经济复苏后继续远程工作。因此，未来写字楼入驻率的问题成为最难回答的议题之一。

“显然，我们知道人们可以居家办公，”威迪科姆说，“我的猜测是未来对办公空间的需求会降低，但会低多少？无人知晓。”

据房地产服务公司仲量联行（JLL）数据，2020年前六个月，全球直接商业地产投资下降近30%。如果需求持续下滑，市政府可能需要重新规划商业办公空间用途；但如果每平方英尺的成本同步下降，也可能带来新的机遇。

“我认为将写字楼改造为住宅空间会形成市场，”富尔顿说，“三到五年后，人们会再次渴望城市所提供的便利设施。”

伯恩斯坦表示，将办公内部空间改造为其他用途“在结构上并不困难”，但挑战可能出现在“应对审批流程中的官僚程序”上。

吉伦认为，城市房地产的高成本本就推动建筑用途发生变化，而疫情只是加速了这一趋势。“我们已看到对多功能空间的需求，”他说，“市政当局正在重新分区，使住宅空间涵盖办公、健身房和餐厅，这将部分抵消商业领域的损失，成为一线曙光。”

餐厅与零售空间

国际市中心协会（IDA）总裁兼首席执行官大卫·唐尼（David Downey）表示，市中心零售空间将难以改造。他指出，疫情前多数城市的零售空间人均过剩高达5%，实体店在电商时代本就艰难求生。“重新利用这类空间的最佳方式是更具包容性，瞄准新兴的小型企业。”

此外，如何利用空置的餐厅空间并防止该行业进一步损失，也是待解问题。许多城市已允许调整，让餐饮场所扩展到人行道与街道上，但随着冬季临近，各城市正在评估能否继续提供安全的户外用餐方式。

“这是眼前的挑战，”唐尼说，“从设计角度看，需要继续探索户外空间的灵活使用。如果疫情持续到明年夏天，在较温暖气候下提供更凉爽的户外空间也同样重要。”

然而，富尔顿指出，许多市政当局迅速调整法令以允许户外用餐选项，这为未来各类空间的利用描绘了乐观前景。

“对法规的小幅调整，往往就能挽救糟糕的局面，”他说，“过去有多起案例表明，城市通过改变分区和发挥创意成功应对了需求，这种做法未来同样适用。”

唐尼表示，疫情催生了“战术性城市主义”的到来。

“城市已经证明，它们能以轻量干预而非永久性改变的方式行事，并且行之有效，”他说。

绿地空间扩展

疫情还促使美国人更热衷于户外活动，以遵守社交距离指引。公园与绿道迎来更多访客，夏季销售点数据显示，自行车、皮划艇及其他户外装备的购买量大幅攀升。

“现在考虑扩展公园空间绝对不算早，”唐尼说，“城市明白，创造和扩展公共游乐空间是受欢迎的。”

富尔顿表示，大量未充分利用或空置的空间可用于开发公园。他还指出，疫情前许多城市沿水道与绿道的骑行和步行路径已在扩展。

“例如，休斯顿多年来一直在回收绿道空间，目前已有超过100英里，”富尔顿说，“在疫情期间，我无法想象如果没有这些空间，人们该如何应对。”

对更多绿地的需求确实存在，但摩根州立大学建筑与规划学院副院长兼教授西达塔·森（Siddhartha Sen）质疑此类扩展是否具备广泛的政治意愿。

“城市需要联邦和地方政府的支持，才能大规模实现这一目标，”他说，“历史表明，尽管开放空间对城市有益，但缺乏重新利用的政治意愿。”

科技的角色

高效的技术与更广泛的公共Wi-Fi接入，对于推动城市更灵活空间的发展至关重要。“这是一个需要解决的大问题，”森说，“我们在这方面仍存在巨大差距。”

“科技扮演着重要角色，”富尔顿赞同道，“城市在提供公共Wi-Fi以支持工作和娱乐方面面临更大压力。”

富尔顿还指出，这甚至影响到城市居民的出行方式。“我们知道公共交通对许多工人至关重要……但疫情期间人们不愿使用它，因此遭受了巨大打击。科技可以助力创造性交通方案，比如优步拼车。”

威迪科姆的希望是，除了提升Wi-Fi接入外，政府将继续提供小额赠款及其他资金，以提供救济并帮助企业维持运营。“城市必须像银行一样承担承销角色，”他说，“它们必须采取行动帮助（企业）生存。”

现阶段市中心的前景无疑充满迷雾，但威迪科姆预测，即使城市变得更加虚拟化，它们仍将在社会中发挥重要作用。

“城市已存在数千年，是人与人聚集交流思想与货物的十字路口，”威迪科姆说，“基础设施仍将影响人们的去向，即使形式有所不同。”

“历史对这类事情是清晰的——未来并非预先注定，”吉伦呼应道，“只要区位价值存在，城市就会反弹。未来比我们意识到的更掌握在自己手中。”