马里兰州蒙哥马利县首创空调法规：重塑租户夏季权益保障

编者按：本文为系列报道第二篇，该系列共三篇，聚焦赋予租户制冷设备权利的地方政策。点击此处阅读第一篇，点击此处阅读第三篇。

约五年前，维多利亚·普莱斯（Victoria Price）敦促马里兰州蒙哥马利县（Montgomery County）的立法者通过一项该地区尚无先例的政策：要求房东在夏季为租户提供制冷设备，正如冬季必须提供供暖一样。

2019年的一次公开听证会上，时年69岁的普莱斯讲述了自己在一栋有50余年楼龄的老年公寓中近14年的租住经历。她表示，该建筑的制冷系统经常故障，有时长时间无法运行。她提到有居民因中暑住院、有人晕倒，甚至一位邻居因单元内空调无法正常工作而过热死亡。

她的证词揭示了当弱势群体——如老年人、幼儿及患有基础疾病者——缺乏室内制冷条件时可能发生的后果。随着气候变化推动此前鲜有酷热的城市屡创高温纪录，这已成为立法者日益关注的议题。

蒙哥马利县于2020年通过了普莱斯及当地租户权益倡导者支持的法律。根据新政策，许多房东必须在每年6月1日至9月30日期间提供空调设备，且设备须能将单元内温度降至至少80华氏度（约26.7摄氏度）。此前，该县并未设定室内最高温度标准，仅要求房东在单元内已有空调的情况下维持其“正常工作状态”。

最终的空调强制令较县议员汤姆·哈克（Tom Hucker）的原始提案有所缩减——原提案要求房东在5月也须提供正常工作的空调设备。最终法案还豁免了独栋单户住宅及部分历史保护建筑。尽管如此，该法仍标志着社区对制冷认知的重大转变：制冷不再是锦上添花，而是生活必需，蒙哥马利县租户联盟（Montgomery County Renters Alliance）执行董事马特·洛萨克（Matt Losak）如是说。“该法的目的不是让生活更奢华，”他表示，“而是应对健康危害。”

随着从纽约市到洛杉矶县等各地社区纷纷效仿蒙哥马利县，该县实施此规则的经验或可为全国地方领导人提供借鉴。

起步阶段的波折

据县官员及房地产行业代表介绍，蒙哥马利县拥有数万套多户出租单元，其中大多数此前已配备空调。当地大首都地区房地产经纪人协会（Greater Capital Area Association of Realtors）2020年的估算显示，新法可能影响300至1400套单元。尽管如此，该县法规生效后的第一个夏天仍“略有波折”——此前未提供制冷设备的房东需设法在楼内安装相关设施，县住房与社区事务部（Department of Housing and Community Affairs）法规执行经理塔玛拉·罗宾逊（Tamala Robinson）回忆道。

对于需要安装空调的房东，县里提供了电气化与防风保暖资金以分担成本，县住房与社区事务部社区发展主管内森·博维尔（Nathan Bovelle）表示。

“据我估计，实施前的阻力比实施后的实际影响要大得多，”县助理首席行政官厄尔·斯托达德（Earl Stoddard）说，“没有建筑因此倒闭，也没有发生类似重大事件。”

县官员并不掌握因该法而获得可用空调设备的租户具体人数——这并非他们追踪的指标。他们推测业主大体上遵守了规定，因为迄今未收到相反反馈。“如果有房东在改造中遇到困难，我们会通过租户投诉得知，”斯托达德说。

租户联盟的洛萨克表示，自该法生效以来，房东在维护空调方面似乎更加用心。“我们未再看到过去那种对投诉不予理睬的情况，”他在邮件中写道。他将此归功于蒙哥马利县的法规促使房东承担更多责任，但也补充说，对空调问题的响应度提升可能部分源于今年夏季的极端高温——这可能对租户尤其是老年人构成严重健康风险。

罗宾逊解释了投诉报告流程：租户致电县里报告空调无法正常工作后，检查员会在当天上门查看单元并测量室内温度。若温度高于80华氏度，县里会通知房东并建议其在24小时内采取行动，尽管技术上他们有最多五天时间修复问题。若修复需超过五天，县里会建议房东提供临时空调设备——罗宾逊称多数房东会照做。若空调在五天内未修好，县里将发出传票并处以500美元罚款，法官可根据案情严重程度将罚款加倍或减免。

罗宾逊表示，投诉很少走完整个流程。迄今收到传票的少数房东均在开庭前解决了问题。

老旧建筑，更多难题

布莱恩·安柳（Brian Anleu）见证了要求房东提供空调之争的双方立场。

他曾作为县议员哈克（该法案发起人）的工作人员参与起草蒙哥马利县法案。如今，他代表当地房地产行业，担任大都会华盛顿公寓与办公楼协会（Apartment and Office Building Association of Metropolitan Washington）马里兰州政府事务副总裁。

他认为，为租户在炎热天气提供充足制冷的一大障碍，是配备老旧暖通空调系统的旧建筑。这些建于20世纪60年代和70年代的建筑，往往也是租金可负担、居住着“全县最不富裕、最需要帮助的人群”的楼宇，安柳说。

安柳回忆，哈克办公室之所以着手推动空调要求法案，正是因为持续收到来自若干此类老旧建筑居民的投诉。“四年后，我会告诉你那些建筑总是完全合规吗？”他说，“大概不会，因为那些是真正老旧建筑，配备着真正老旧的系统。”

官员们解释，在多户建筑中某些老式暖通系统里，住户无法仅靠调节恒温器来随天气变化切换供暖或制冷。整栋建筑必须按季节从供暖模式切换至制冷模式（或反之），这一过程可能耗时长达一周。“如果出现一周炎热、下一周转凉的情况——就像4月和5月经常发生的那样——那会非常棘手，”斯托达德说。

博维尔回忆，今年4月蒙哥马利县出现接近90华氏度的高温天，引发了一波关于空调无法正常工作的租户投诉。几天后，气温又回落至40至50华氏度区间。

如果房东在炎热天气关闭供暖，而当天气转凉时，“他们又会收到‘太冷了’的投诉，”博维尔说。

这种两难境地促使县官员展开长时间讨论：如何更好地帮助房东选择每年将暖通系统从供暖切换至制冷的最佳时机——或许可参考国家气象局（National Weather Service）或其他可信的天气信息来源，斯托达德说。

业主可以升级为更现代的暖通系统，但这可能成本高昂、耗时且对住户造成侵扰，博维尔表示。此外，业主通常会将成本通过提高租金转嫁给租户，安柳补充道。蒙哥马利县已批准的建筑性能标准（涉及能源使用或温室气体排放），在要求房东降低能耗的同时升级制冷设备，构成了额外负担，他说。

“我们不断听说……有数十亿（联邦）美元可用于资助这类能效提升项目，”安柳说，但这些资金须经过涉及多个政府机构的曲折官僚程序，才能最终到达业主手中。

“总比死十个人好”

罗宾逊表示，她接到大量来自其他司法辖区的咨询电话。一个常见问题是：蒙哥马利县为何将独栋单户出租房产豁免于该法规之外？她解释，初衷是尽可能保持这些房产对租户的可负担性，但她建议其他地方政府考虑实施适用于所有出租房产的法规。“居民的健康与安全不应有差别……无论你住在独栋联排、独栋独立住宅还是多户单元里，”博维尔补充道。

他还指出，蒙哥马利县本可考虑将部分历史建筑（其中一些位于低收入社区）纳入法规范围，例如通过与历史保护协会合作允许结构性改动。

斯托达德建议，尚未高度建成的司法辖区应努力“从一开始就做对”，例如要求新建筑具备能效并配备空调。对于像蒙哥马利县这样已高度建成的社区，强制要求制冷及其他建筑升级而不推高租金，挑战更大。这些社区的政府可能需要为改造提供补贴，他说。

2019年推动该县空调要求的租户普莱斯，于今年6月告诉Smart Cities Dive，她已搬离当年作证时居住的那栋建筑。但她仍记得当年在12层公寓过热时使用的降温技巧——从拉上所有百叶窗、开风扇，到用海报板挡住窗户。有时她会离开住处，去邻县投奔兄弟，她说。

当被问及是否认为蒙哥马利县的空调要求产生了影响时，普莱斯给出了肯定的回答。即使该法只帮助了100人，她说，“那也比10个人因极端高温而死要好。”

“为什么会有人反对这样的事呢？”