市中心复兴：利用“战术性城市主义”重建疫情后的城市

城市中心正站在一个十字路口：一些人预测其将迅速衰落，而另一些人则预见在COVID-19疫情之后会出现强劲复苏。这些不同的预测引发了城市规划者、开发商和学者之间关于疫情后城市发展轨迹的辩论。核心问题仍然是：我们今天所熟知的城市将会变成什么样？

虽然大多数城市可能会从危机中“反弹”，但许多专家一致认为，这种现代重生将以不同于疫情前时代的方式重塑城市景观——尤其是市中心区域。

德雷塞尔大学林迪城市创新研究所高级研究员凯文·吉伦断言，“没有理由认为当前的疫情会扼杀城市。”他引用了历史先例，指出罗马、伦敦和雅典都曾从“毁灭性的瘟疫、战争或自然灾害”中恢复过来。然而，为了避免灾难性的后果，城市必须依靠审慎的决策、充足的资金以及对创新规划和运营模式的开放态度。

“我们有一句话：城市不会死于自然原因，也不会被谋杀，”吉伦说。“它们是自杀的。”

市中心现状

如今，许多城市的市中心和商业区都充斥着空置的办公室、零售空间、餐馆和演出场所。

“一切都停滞不前，”曼哈顿艾伦·伯恩斯坦房地产服务公司的老板艾伦·伯恩斯坦说。“人们不再像以前那样进城了，如果他们不是必须进城，他们就不想在城市里租房。这在很多层面上都是一座纸牌屋。”

休斯顿莱斯大学金德城市研究所所长比尔·富尔顿也表达了同样的看法：“目前有一种远离城市的趋势。如果人们一切都待在家里，他们就会重新考虑自己需要多少房地产，这促使他们搬到更便宜的地区。”

这种外流引发了连锁反应。仅在纽约市，餐馆和酒吧的关闭 数量就达数千家，随之流失的还有就业机会和税收。在费城，财政收入依赖于工资税和商业税，公共服务的资金来源岌岌可危。在华盛顿特区，根据 《DowntownDC经济更新》.

的数据，截至2020年夏季，只有5%的办公室职员返回工作。“接下来的几个月对华盛顿特区和其它市中心来说仍将很困难，”DowntownDC的经济发展总监格里·威迪科姆说。“目前很难做出长期预测，尤其是对写字楼市场。”

改造商业办公空间

一项 10月中旬的盖洛普民意调查 发现，三分之一的美国人因COVID-19仍在居家办公，其中三分之二的远程工作者希望在经济复苏后继续远程工作。因此，未来办公室入住率的问题仍然是最难回答的问题之一。

“很明显，我们知道人们可以在家工作，”威迪科姆说。“我的猜测是，未来对办公空间的需求会减少，但会减少多少？没人知道。”

根据房地产服务公司仲量联行的数据，2020年前六个月，全球直接商业房地产投资 下降了近30% 。如果需求持续下降，市政府可能需要重新利用商业办公空间，但如果每平方英尺的成本也下降，机会可能会出现。

“我认为将办公楼改造成住宅空间会有市场，”富尔顿说。“三五年后，人们会再次想要享受城市提供的便利设施。”

伯恩斯坦指出，将内部办公空间改造用于其他用途“在结构上并不困难”，但挑战可能出现在“处理官僚程序以获得批准”方面。

据吉伦称，城市房地产的高成本早已迫使建筑用途发生变化，而疫情加速了这一趋势。“我们看到对多功能空间的需求，”他说。“市政当局正在重新划分区域，使住宅空间现在包括办公空间、健身房和餐馆，这将是平衡商业部门损失的一线希望。”

餐馆和零售业

国际市中心协会（IDA）总裁兼首席执行官大卫·唐尼表示，零售空间将难以在城市中心重新利用。他指出，在疫情前，大多数城市的零售空间人均过剩高达5%，因为实体店在电子商务时代难以维持生计。“重新利用这些空间的最佳方式是更具包容性，并瞄准新的小型企业，”他说。

还有一个问题是如何利用空置的餐厅空间并防止进一步损失。许多城市已经 允许变更 ，允许餐馆扩展到人行道和街道上，但随着冬季临近，城市现在正在决定是否能够继续提供安全的户外用餐。

“这是眼前的挑战，”唐尼说。“从设计的角度来看，需要做工作来继续灵活使用户外空间。如果疫情持续到明年夏天，那么在较温暖的气候下提供更凉爽的户外空间也同样重要。”

然而，富尔顿表示，许多市政当局迅速调整法规以允许户外用餐，这为未来利用各种空间描绘了一幅乐观的图景。

“通常只需对法规进行小改动就能挽救糟糕的局面，”他说。“过去有很多城市通过改变分区和发挥创意成功满足了需求的例子，这在未来也可以奏效。”

唐尼表示，疫情已成为“战术城市主义”的开端。

“城市已经证明，它们可以轻触式介入，而不是做出永久性改变，并且能取得成效，”他说。

绿地扩展

疫情也促使更多美国人参与户外活动，因为他们寻求遵守社交距离准则的消遣方式。公园和绿道迎来了更多游客，夏季的 销售点 数据显示，自行车、皮划艇和其他户外装备的购买量显著增加。

“现在考虑扩展公园空间绝对不算早，”唐尼说。“城市明白创建和扩展公共游乐空间是可取的。”

富尔顿说，可以利用大量未充分利用或空置的空间来开发公园。他还指出，在许多城市，疫情前沿水道和绿道的空间正在随着自行车道和人行道而扩展。

“例如，休斯顿多年来一直在 回收绿道空间 ，现在已有100多英里，”富尔顿说。“在疫情期间，我不太确定如果没有它，人们会做什么。”

对更多绿地的需求显而易见，但摩根州立大学建筑与规划学院副院长兼教授西达塔·森质疑这种扩展是否具有广泛的政治意愿。

“城市需要联邦和地方政府的支持才能大规模实现这一目标，”他说。“历史表明，即使重新利用开放空间对城市有益，也缺乏这样做的意愿。”

技术的作用

高效的技术和增加公众使用Wi-Fi的机会对于推动城市更灵活空间的发展至关重要。“这是一个需要解决的大问题，”森说。“在这方面我们仍然存在巨大差距。”

“技术扮演着重要角色，”富尔顿同意道。“在城市中，为工作和娱乐提供公共Wi-Fi的压力要大得多。”

富尔顿说，这甚至延伸到城市交通。“我们知道公共交通对许多工人来说是必不可少的……但它受到了巨大打击，因为人们不想在疫情期间使用它。因此，技术可以助力创造性的交通方式，比如优步拼车。”

威迪科姆希望，除了提高Wi-Fi接入之外，政府还能继续提供小额赠款和其他资金，以提供救济并帮助企业维持运营。“城市将不得不像银行一样成为承销商，”他说。“他们必须采取行动帮助生存。”

现阶段市中心的水晶球肯定是模糊的，但威迪科姆预测，即使城市变得更加虚拟化，它们仍将在社会中发挥重要作用。

“城市已经存在了数千年，是人们聚集在一起交流思想和货物的十字路口，”威迪科姆说。“基础设施仍将影响人们去哪里，即使那看起来有所不同。”

"历史在这些事情上是清楚的——未来并非预先注定，"吉伦附和道。"只要地点的价值还在，城市就会复苏。未来掌握在我们手中的程度远超我们的想象。"