马里兰州具有里程碑意义的空调法重新定义租户权利

近五年前，维多利亚·普莱斯敦促马里兰州蒙哥马利县的当地立法者采纳一项该地区其他地方政府尚未实施的政策：要求房东在夏季为租户提供制冷设备，就像他们在冬季必须提供暖气一样。

在2019年的公开证词中，当时69岁的普莱斯讲述了她在一栋已有50多年历史的长者公寓楼里作为租户近14年的经历。她说那里的制冷系统经常出故障，有时会长时间停摆。她描述了居民因中暑住院、有人晕倒，甚至一位邻居因室内过热而部分原因导致死亡的情况——据普莱斯称，该单元缺乏正常工作的空调。

她的证词说明了当 弱势群体——老年人、幼儿以及患有疾病的人——没有室内制冷时可能发生的情况。这是一个 日益令人担忧的问题 ，因为气候变化导致此前未曾经历如此高温的城市出现创纪录的气温。

蒙哥马利县于 2020年通过了该法律 ，此前得到了普莱斯和其他当地租户倡导者的支持。根据新政策，许多房东必须在每年6月1日至9月30日期间提供空调设备。该设备必须能够将单元内温度降至至少华氏80度。此前，该县没有最高室内温度限制；只要求房东在已有空调的情况下保持其“正常工作状态”。

最终的规定比县议员汤姆·哈克的 最初提案有所缩减，原提案还要求5月份也提供正常工作的空调设备。 最终法案 还豁免了独立式单户住宅和某些历史建筑。尽管如此，该法律标志着社区成员对制冷看法的重要转变——不再将其视为奢侈品，而是必需品，蒙哥马利县租户联盟执行董事马特·洛萨克表示。“其目的不是让事情变得更奢华，”他说，“其目的是解决健康危害。”

随着从纽约市到洛杉矶县等社区希望效仿蒙哥马利县的先例，该县实施该规则的经验可以为全国各地的当地领导人提供借鉴。

起步不稳

据县官员和房地产行业代表称，蒙哥马利县拥有数万套多户出租单元，其中大多数已有空调。当地大首都地区房地产经纪人协会2020年的估计表明，新法律可能影响300至1,400套单元。尽管如此，该规则生效后的第一个夏天“有点不稳定”，因为之前未提供制冷设备的房东在摸索如何安装，该县住房与社区事务部法规执行经理塔玛拉·罗宾逊说。

对于需要安装空调的房东，该县提供了电气化和保温改造资金以抵消成本，该县住房与社区事务部社区发展主管内森·博维尔说。

“据我估计，阻力比最终的实际影响要大，”该县助理首席行政官厄尔·斯托达德说，“没有建筑因此倒闭或发生类似重大事件。”

县官员不知道有多少租户因该法律而获得了正常工作的空调；他们没有追踪这一指标。他们假定业主基本遵守规定，因为没有听到相反的情况。“如果有房东在努力进行改造方面遇到困难，我们会通过租户投诉得知，”斯托达德说。

洛萨克表示，自该法律生效以来，房东似乎更加重视空调的维护。“我们没有看到过去那种对投诉不予回应的现象，”他在电子邮件中写道。他将此归功于该规则促使了更大的责任感，但也补充说，响应速度的提高可能部分源于今年夏天的极端高温，这可能带来严重的健康风险，尤其是对老年人而言。

罗宾逊解释了投诉流程：当租户报告空调故障时，检查员会在当天上门测量室内温度。如果超过华氏80度，该县会通知房东并建议在24小时内采取行动，尽管房东技术上最多有五天时间修复问题。如果维修时间更长，该县建议提供临时空调设备，大多数房东会照做。如果空调在五天后仍无法使用，该县会发出传票并处以500美元罚款，法官可根据严重程度加倍或减免。

罗宾逊说，投诉很少走到流程的最后一步。少数收到传票的房东在上法庭前就解决了问题。

老旧建筑，问题更多

布莱恩·安柳看到了要求房东提供空调这一辩论的两面。他曾作为发起该法案的县议员哈克的工作人员参与蒙哥马利县法案的工作。现在，他代表当地房地产行业，担任大华盛顿公寓与办公楼协会马里兰州政府事务副总裁。

他说，提供充分制冷的一个重大障碍是暖通空调系统不佳的老旧建筑。这些建于20世纪60年代和70年代的建筑往往价格实惠，居住着“该县最不富裕、最需要的群体”，安柳说。

安柳回忆说，哈克的办公室开始着手空调要求是因为几栋此类老旧建筑居民持续投诉。“四年后，我能告诉你那些建筑总是完全符合法律要求吗？可能不会，因为那些是非常老的建筑，系统也非常老旧。”

官员们解释说，在某些较旧的暖通空调系统中，居民无法在天气变化时简单地调节恒温器来切换暖气或空调；整栋建筑必须按季节切换，这一过程可能需要长达一周时间。“如果出现一周热一周凉的情况，就像4月和5月经常发生的那样，那可能非常具有挑战性，”斯托达德说。

博维尔回忆说，今年4月，蒙哥马利县出现了接近90华氏度高温的日子，引发了大量租户关于空调无法正常工作的投诉。几天后，气温降至40至50华氏度范围。如果房东在炎热天气关闭暖气，当天气转凉时，“他们会收到太冷的投诉，”博维尔说。

斯托达德说，这种两难境地导致县官员进行了长时间讨论，探讨如何帮助房东选择切换暖通空调系统的最佳时机，可能使用国家气象局或其他可靠的天气数据。

博维尔说，业主可以升级为现代暖通空调系统，但这可能昂贵、耗时，且对居民造成干扰。安柳补充说，业主通常通过提高租金将成本转嫁给租户。当地的建筑能效或温室气体排放性能标准—— 蒙哥马利县已批准——在要求房东升级制冷设备的同时减少能源使用，给他们带来了额外负担，他说。

“我们一直听说……有数十亿的（联邦）资金可用于资助这类能效改进，”安柳说，但资金必须经过涉及多个机构的繁琐官僚程序才能到达业主手中。

“总比死10个人好”

罗宾逊经常接到其他司法管辖区关于该法律的电话。一个常见的问题是为什么蒙哥马利县豁免了独立式单户出租住宅。她说，目的是保持这些房产的可负担性，但她建议其他地方政府考虑将该法律适用于所有出租房产。“居民的健康和安全不应有所不同……无论你住在单户联排别墅、独立式单户住宅还是多户单元中，”博维尔补充道。

他说，蒙哥马利县本可以探索将历史建筑纳入其中的方法，其中一些位于低收入社区，例如与历史保护协会合作以允许进行结构改造。

斯托达德建议，尚未完全开发建设的司法管辖区应努力“从一开始就做对”，例如要求新建筑节能并配备空调。他补充说，建设更成熟的社区在强制要求制冷和其他升级而不提高租金方面可能面临更大挑战，政府可能需要补贴改造。

普赖斯是2019年倡导空调要求的租户，她于六月告诉Smart Cities Dive，她已搬离了她作证的那栋楼。但她记得在太热时用来给12楼公寓降温的招数——拉上窗帘、开风扇、在窗前插上广告板。有时她会逃到邻近县她哥哥那里住。

当被问及她是否认为蒙哥马利县的空调要求产生了影响时，普赖斯表示肯定。即使这项法律只帮助了100人，她说，“那也比10人因极端高温死亡要好。”

“为什么会有人反对这样的事呢？”