DOGE裁员给华盛顿特区公寓市场带来不确定性

尽管美国许多公寓市场（如凤凰城或拉斯维加斯）经历了与供应和就业增长波动相关的繁荣与萧条周期，但华盛顿特区大都会区长期以来一直是公寓业主的避风港。联邦政府及其承包行业提供的稳定就业，让多户住宅高管对强劲的需求基线充满信心，即使在新交付量较高的情况下也是如此。

然而，这种安全感正受到考验。自就职日以来，特朗普政府和埃隆·马斯克的政府效率部（DOGE）已在全美解雇至少101,022名联邦工作人员， 据CNN报道。唐纳德·特朗普总统表示，未来还将有数千人失业，其中许多针对的是华盛顿的员工。这些解雇主要针对服务一两年且保护较少的试用期员工，目前正在法院审理中。

公寓领导者和REIT高管在最近第四季度财报电话会议上表示，他们尚未看到DOGE裁员对其投资组合产生重大影响。尽管如此，他们对裁员的更广泛影响表示担忧。一些人从该地区近几十年的经济多元化以及许多剩余联邦工作人员正在返回办公室这一事实中得到安慰。

为时过早

截至12月，华盛顿特区大都会区有 30万个联邦政府工作岗位 ，根据圣路易斯联邦储备银行和美国劳工统计局的数据。其中许多职位可能面临风险。

"根据目前的信息，我们认为该地区可能有10万个联邦政府职位面临风险，"北卡罗来纳州格林斯伯勒的公寓业主和运营商Bell Partners的研究与数据分析高级副总裁TJ Parker表示。"现在量化对多户住宅的全部影响还为时过早，我们正在密切监测该劳动力的任何变化及其影响。"

进入今年，许多公司认为华盛顿都会区是其顶级市场之一。该地区是Equity Residential表现最佳的市场，2024年第四季度收入增长4.2%。该公司首席运营官Michael Manelis在2月的 第四季度财报电话会议 上表示，公司仍预计2025年入住率为97%。

"不确定因素在于新政府及其对成本削减和联邦员工重返办公室政策的关注将对当地就业市场产生什么影响，"Manelis说。

其他人也处于观望状态。南卡罗来纳州查尔斯顿的Greystar——美国最大的多户住宅业主、管理者和开发商——告诉Multifamily Dive，现在判断裁员是否会产生影响还为时过早。

担忧之感

马里兰州贝塞斯达的公寓业主CAPREIT尚未看到联邦裁员带来的重大影响，但该公司对潜在后果保持警惕。

"考虑到Musk/Trump在过去几周发起的裁员的规模和范围，CAPREIT担心对华盛顿都会区公寓入住率的短期影响，"首席执行官Andrew Kadish告诉Multifamily Dive。

然而，Bell的Parker指出，由于短期租赁的增加，永久性裁员实际上可能提高该市场的公寓租金。从长远来看，这可能会推动人们迁往成本较低的地区，从而减少首都周边的住房需求。

"再加上目前私营部门招聘放缓，被解雇的政府雇员可能在该地区找到另一份工作面临挑战，"Parker说。"任何人口迁离该地区都将有利于其他市场。"

Manelis表示，Equity Residential尚未看到裁员影响其在华盛顿特区地区的续约，但他承认存在担忧。"我认为每个人都还有点紧张，"他说。

除了纯粹的裁员，Kadish还看到联邦削减成本对其投资组合的其他风险，包括DOGE推动出售或终止联邦机构占用建筑的租约。

"另一个可能影响CAPREIT经济适用房投资组合的DOGE措施是终止联邦建筑的租约，这将严重影响这些建筑的文员和清洁人员，"他说。

相互竞争的逆流

在特朗普政府寻求削减联邦职位的同时，它也要求员工返回办公室。Equity Residential的高管们想知道，这些面对面政策最终是否会抵消裁员的影响。

"那些远离的人目前不是我们的租户，[他们]可能很快就会成为新租户，因为我们的投资组合几乎没有闲置空间，"首席执行官Mark Parrell在公司第四季度财报电话会议上说。

Camden执行董事会副主席Keith Oden认为，联邦重返办公室政策可能会提振这家总部位于休斯顿的REIT在华盛顿特区内的物业，而华盛顿特区一直是其首都地区投资组合中的薄弱环节。

"很可能随着人们不得不回到实际办公室工作，其中大部分在华盛顿特区，他们可能更有意义地搬回靠近或进入华盛顿特区，"Oden在 REIT第四季度财报电话会议.

上表示。总体而言，Oden认为首都存在"许多逆流"。"我认为，无论谁要求他们这样做，你很可能永远不会因为押注实际会去做其他事情的联邦雇员人数低于预期而破产，"他说。

市场多元化有所帮助

在2月马里兰州贝塞斯达的REIT Elme Communities第四季度财报电话会议上，总裁兼首席执行官Paul McDermott持乐观态度，指出华盛顿特区在2024年是表现最佳的市场，并且在2025年仍保持这一趋势。

"净库存比率仍然很低，高住房成本创造了对价值导向租赁选择的持续需求，"McDermott说。"该地区有望继续蓬勃发展，提供高技能劳动力、先进的技术基础设施、创业氛围和无与伦比的全球联系。"

McDermott指出市场多元化，表示过去12个月中，除联邦政府外的行业推动了近97%的就业增长。

"我认为现在技术确实占据了主导地位，我们仍然看到大量增长，尤其是在北弗吉尼亚，我们在DMV地区的大部分住宅投资组合都位于那里，"McDermott说。

Parrell也认为首都的经济多元化为抵御DOGE裁员提供了一些缓冲。"[华盛顿特区地区]还有其他雇主，"他说。"顺便说一句，有很多与国防工业相关的东西，可能不受同样的人员限制。"

交易市场不确定性

尽管裁员，Kadish表示，家族拥有的华盛顿特区公司CAPREIT认为，由于该地区在医疗、学术和政府部门的职业机会以及经济适用房的缺乏，该市场将继续受到机构投资者的青睐。

"这些裁员不会改变CAPREIT对华盛顿特区地区的长期看法，"他说。

Camden在特朗普赢得第二个任期之前很久就寻求降低其在华盛顿特区地区的物业配置，该公司也看到该地区公寓的强劲投资者需求。

"华盛顿特区是一个很好的交易市场，"Camden首席执行官Ric Campo在REIT最近的第四季度财报电话会议上说。"根据物业的不同，[资本化率]在4%中高段左右。所以那里仍然有可观的需求。"

然而，近期的不确定性可能对某些人构成障碍。2月，Elme Communities宣布"启动正式 战略替代方案评估，"其中可能包括出售。在与Multifamily Dive分享的研究报告中，摩根大通执行董事Anthony Paolone表示，可能的联邦削减可能是一个障碍。

"最近让我们有些犹豫的是特朗普政府及其改革政府/DOGE的努力，"Paolone写道。"这可能会给需求和定价权带来一些不确定性，导致一些自然买家暂停。"

不过，目前华盛顿特区的公寓运营商、业主和潜在买家可能只需等待局势更加明朗。EQR的Manelis表示：“我们只是需要看看接下来几个月情况如何发展。”