从购物到安居：废弃购物中心变身老年住宅

美国老年人口对可负担住房的需求日益迫切，尤其是在新冠疫情对老年社区造成不成比例影响的背景下。随着人口老龄化加剧，这一需求预计将持续增长，一些开发商开始将目光投向废弃的购物中心，寻求创新解决方案。

早在疫情限制措施之前，美国各地的购物中心就已陷入困境，像梅西百货这样的主力店一度濒临破产。过去十多年里，被拆除的购物中心场地被改造成医疗中心、运动队训练设施、亚马逊仓库、汽车经销店和生物技术实验室等，而另一些则一直空置。

“如果你想在近郊选址，这里就是土地所在，”纽约城市学院建筑系主任兼副教授琼·威廉姆森表示。她指出，西雅图历史最悠久的购物中心之一——1950年建成的北极门购物中心，就是土地再利用的范例：该场地正在进行高密度住宅楼、酒店、规划中的交通枢纽和国家冰球联盟中心等设施的建设。

与此同时，该购物中心的卫星停车场被改造成了名为阿尔霍亚·桑顿广场的老年住宅。威廉姆森说，该住宅自称是“城市村庄”，面向“热爱城市活力但不想住在市中心”的人群，这对健康的老年居民选择居住地时颇具吸引力。

全国房地产经纪人协会2020年10月的一项调查发现，55岁以上的美国人对靠近人行道、便于步行前往杂货店、餐厅和零售店的住宅兴趣增加。威廉姆森指出，这些可步行的老年社区“可能更接近社会服务、继续教育、医疗保健和公共交通”。她说：“一代人以前，老年生活中心就像校园，位于偏远的田园地区，需要长途驾车。但现在人们希望住在社区附近。”

然而，在许多情况下，可用的老年住房分为两类：昂贵的持续护理退休社区（CCRC），或利用联邦税收抵免建造的相对便宜的住房，后者限制了合格居民的收入——这使得老年社区不得不应对可负担且便利住房需求的过剩问题，美国退休人员协会（AARP）宜居社区主任丹妮尔·阿里戈尼说。

“到2034年，65岁以上人口将首次超过18岁以下人口，”阿里戈尼说，“地方政府尚未充分储备以满足这一需求。超过一半的家庭只有一或两人，但85%以上的住房拥有两间或更多卧室。因此，已经存在真正的错配。”AARP的调查发现，四分之三的人希望在家中或社区养老，阿里戈尼说。在西雅图之外，《智慧城市潜水》确定了四个城市正在利用购物中心场地进行再开发，以弥合老年人住房缺口。

明尼苏达州韦扎塔的福克斯通：昂贵且等待名单漫长

对于一些老年人来说，留在熟悉社区的最佳方式是搬到像福克斯通这样的老年生活综合体，它是明尼阿波利斯郊区韦扎塔的普罗姆纳德开发项目的一部分。普罗姆纳德建于1967年、2012年拆除的旧湾中心购物中心场地上。老年住宅部分于2015年完工，整个项目于2018年完成。

福克斯通约75%的居民来自开发项目15分钟半径范围内，长老会之家与服务公司及老年住房合作伙伴副总裁乔恩·弗莱彻在电子邮件采访中说。该开发商在明尼苏达州、威斯康星州和爱荷华州拥有51个老年生活综合体，但福克斯通是其首个在旧购物中心场地上开发的项目。

“选择这个地点是因为其优越的住房位置，作为难以复制的城市填充物业，周围是步行可达的社区，”弗莱彻说。开发商在购物中心场地上建设时面临的挑战很少，除了旧建筑常见的问题，如石棉。最大的问题是购物中心原先建在湿地上，这使得新建设更加复杂和昂贵，弗莱彻说。

老年公寓的入门押金可退还，范围从95,000美元到328,000美元，月租金从2,200美元到6,800美元。福克斯通的等待名单超过五年，需求显而易见。弗莱彻不愿透露项目成本，但《明尼阿波利斯明星论坛报》报道约为3.42亿美元。

弗吉尼亚州里士满的村庄：债券发行助力

1975年，非营利组织西敏寺坎特伯雷里士满（WCR）在弗吉尼亚州里士满的杜鹃花购物中心附近开设了一个大型CCRC，该购物中心于1996年关闭。1999年购物中心被拆除后，在这块50英亩的场地上进行混合用途开发的计划未能成功，场地一直空置，只有偶尔的临时市场或亚马逊临时配送中心，WCR通讯主管盖尔·哈格伦德说。

2018年，WCR花费790万美元购买了其中10英亩土地，用于扩建其CCRC，计划建设一个名为“村庄”的老年住房综合体。该综合体将有三栋建筑，每栋约19套公寓，哈格伦德说。这些将是独立生活单元，但居民可以使用CCRC的医疗服务。

整个扩建项目——村庄只是其中一部分——预计耗资超过1亿美元，包括一个新的精神中心、餐饮场所和健康健身中心。两年前，WCR通过亨利科县经济发展局获得了扩建的低息融资，据《里士满时报-快报》报道。县主管批准了7250万美元的债券发行，WCR表示将使用其中的850万美元用于新项目。

公寓仍在建设中，预计将在未来两三年内可用，哈格伦德说。新单元已有200名优先存款人，这意味着他们已支付可退还押金，并将获得优先入住权。确切租金尚未确定。在CCRC中，居民支付“可观的”入场费——四年内可退还——加上月费，无论所需护理水平如何，月费保持不变，她说。CCRC的等待名单超过1,000人。

科罗拉多州惠特里奇镇中心：可负担住房税收抵免

惠特里奇镇中心老年公寓建于2012年，位于丹佛郊区，原址是1960年代的一个露天购物中心。当购物中心在1990年代陷入困境时，官员们曾试图将其用作古董店，但未成功，最终场地闲置，老年住房开发商瓦泽合伙公司的负责人泰勒·唐斯说。

到2011年，惠特里奇城市更新机构“更新惠特里奇”购买了这块8英亩的土地，计划将其改造为以住房为主的混合用途。瓦泽希望将该场地开发为面向62岁以上健康成年人的可负担“活跃成人”社区，以及传统的多户出租住房。

“惠特里奇同意我们的观点，即提供覆盖所有年龄和收入水平的住房选择很重要，”唐斯说，“这将继续成为该年龄组面临的挑战，尤其是对中低收入群体。”唐斯说，购买得到了联邦可负担住房税收抵免的支持，由科罗拉多住房和金融管理局分配。“这使我们能够提供资金，以换取我们保持租金低廉40年，”他说，“我们以税收抵免股本的形式获得资金，居民则能住进崭新的建筑。”

唐斯说，该市在将分区从零售改为高密度低收入住房方面发挥了重要作用。它还提供了基础设施资金——新街道、路缘、人行道和新开发的道路。同时，“更新惠特里奇”聘请了咨询公司韦斯顿解决方案进行环境清理，处理石棉和前加油站及维修店的泄漏问题。

“如果市政府没有支付基础设施费用，我们无法负担，”唐斯说。整个项目成本约1200万美元，其中市政府支付了200万美元。老年住房的等待名单超过1,300人，而公寓仅有138套，唐斯说，周转率约为五年。

纽约州艾恩德奎特的天空景观公园公寓：与当地医疗保健提供商合作

1990年，艾恩德奎特购物中心在罗切斯特郊区开业。它繁荣了大约十年，但逐渐陷入困境，于2009年关闭，梅西百货和西尔斯分别坚持到2014年和2016年。

现在，购物中心的一部分正由开发商帕斯通改造为“山脊上的天空景观”。前西尔斯大楼将被改造成可负担老年住房，拥有78套公寓，而相邻的新建筑将容纳另外80套公寓。

“我们必须进行一些创造性工作来重新利用西尔斯大楼，”帕斯通房地产开发高级副总裁艾米·卡夏尼说。改造工程抬高了建筑屋顶以建造公寓，并建造了可进入的庭院，为每个单元提供自然采光和通风。帕斯通还必须将部分物业划分给公用事业，因为它不想与购物中心共用同一条水管。

这些公寓预计于2021年底开放，将通过天桥相互连接并连接到周边开发项目——这对纽约州北部冬季的老年人来说是一个有用的考虑，卡夏尼说。为进一步支持居民健康，帕斯通还与罗切斯特地区健康中心合作，提供健康筛查和医疗及社会服务转介。

这些单元面向收入低于地区中位数60%的居民，即一居室单元为31,800美元，两居室为36,360美元。最高租金为一居室710美元，两居室1,023美元，卡夏尼说。帕斯通使用与科罗拉多州瓦泽相同的可负担住房税收抵免。开发商从公民银行获得2240万美元的信贷额度，并从纽约州获得1760万美元的联邦税收抵免，通过州政府渠道和开发贷款。

“通常，我们购买土地和建筑，”卡夏尼说，“但这次，因为它是购物中心的一部分，我们购买了商店，不得不租赁下面的土地。我们必须说服州政府和长期永久贷款人，让他们放心。这并不典型。”

尽管面临一系列挑战，开发商似乎对在旧购物中心场地上开发老年住房的结果感到满意。“我给其他开发商的建议是，强烈考虑填充式再开发机会，以此振兴通常位置优越的未充分利用物业，”在韦扎塔福克斯通工作的弗莱彻说，“当然要考虑为什么某个零售建筑可供再开发。是因为它不是最佳用途？还是因为它位于任何活跃用途都可能不成功的差位置？”