去年秋季疫情高峰期，费城居民Eboni Ann Jones陷入困境。这位为宾夕法尼亚州医疗保险项目工作的单亲母亲，得知自己需要接受手术，这将导致她无法工作。面对意外的医疗账单和收入减少，Jones认为自己只能选择拖欠或延迟支付房租。

“这对我打击很大，”Jones说，“我不想面对被驱逐的命运。”

Jones的故事在疫情期间并不罕见，尽管具体数字存在差异，但研究显示，在新冠危机期间，美国有29%至43%的租户面临失去住房的风险。失业、疾病以及原本不稳定的居住状况，使大量租户面临被驱逐的威胁。

Jones是幸运者之一。作为费城居民，她受益于一项将陷入困境的租户和房东聚集在一起进行调解的计划，这是该市多管齐下的驱逐分流措施的一部分。费城独特的驱逐分流方式在疫情期间及其经济挑战中，为租户和房东提供了支持。

在非疫情年份，费城每年约有2万起驱逐案件。“费城是美国最大的贫困城市，”市议员Helen Gym表示，她是该计划的最早发起人之一，“当一座城市处理如此多的驱逐案件时，驱逐已成为一种拐杖，而非解决纠纷的手段。”

意识到疫情可能导致驱逐激增，Gym于2020年6月推动实施了全国最积极的驱逐防控计划之一。《紧急住房保护法案》（EHPA）为租户提供了多项保障，包括房东与租户之间的调解、临时免除滞纳金以及强制性的多个月还款协议。目前，强制调解要求将于6月30日到期，但Gym办公室希望该要求能延长并可能永久化。

目前，这些保护措施已初见成效：费城2020年的驱逐案件降至4500件。Gym认为这是持久变革的开端。“我们的目标是保持低数字，”她说，“我们相信可以终结基于贫困的驱逐。如果我们能做到，任何人都能做到。”

尽管Jones表示自己尚未完全还清账单，但获得的联邦租金援助帮助她站稳了脚跟。“经过调解后，我收到了一张支票，覆盖了两个月的欠租，”她说，“我已经能够支付开支，只要孩子们有食物、衣服和基本生活用品，我就没问题。”

让租户和房东坐到同一张桌前

普林斯顿驱逐实验室发言人Alieza Durana对费城的工作表示赞赏，认为其有助于让租户留在住所。

“费城现在要求所有业主在申请驱逐前，必须先申请租金援助、等待45天并接受调解，”她说，“在美国许多其他地方，即使在公共卫生和经济危机期间，你仍然可以提出驱逐申请、拒绝租金援助并立即将人赶走。放缓流程并提供法律和物质援助，正在防止这个全国最贫困大城市之一的数千名租户面临无家可归的风险。”

费城的努力结合了多种资源和选项，包括联邦驱逐禁令、紧急租金援助以及持续承诺的调解。

其中一项资源是费城驱逐预防计划（PEPP），该计划于2017年启动，提供租户热线、法庭导航员、租户权利研讨会和无偿代理等服务。

与此同时，EHPA计划的保护措施包括一项截至6月底的强制要求，即房东必须向租户告知该计划的服务信息。在调解时，双方与经过培训的调解员进行电话会议，共同寻求双方满意的解决方案。如果租户不参与调解，房东可以在没有禁令的情况下继续驱逐程序。

华盛顿特区城市研究所高级研究员Mark Treskon表示，费城的计划在多个层面表现出色。“首先，它有许多利益相关者参与，并致力于启动和运行，”他说，“市政府、法院和非营利组织协同工作，共享资源、数据和推广。这是我们从未见过的模式。”

Treskon指出，该分流计划将房东纳入其中是独特的。“它为房东提供了从努力中获得回报的可能性，这对于此类计划未来的成功至关重要。”

然而，并非所有房东最初都对强制调解感到满意。代表中低收入住房房东的费城HAPCO协会曾对EHPA提起联邦诉讼。最终，法官支持市政命令，HAPCO撤回了诉讼。

“调解就是调解，”HAPCO总裁Greg Wertman表示，“小房东在强制要求之前就已进行调解。我们负担不起上法庭的费用，更愿意在法庭之前与租户协商解决。”

尽管如此，Wertman更希望调解是自愿的。“如果有人破坏了我的住房单元或违反租约，那就不值得调解，”他说，“但看来强制调解会持续下去，所以我们会配合。”

费城物业经理Marie Zinni管理着约100处房产，她认为该计划有利有弊。“最好的部分是它打开了我们与租户之间的沟通渠道，”她说，“我了解到系统是有效的。当然，我们有一些不情愿的租户，但大多数人都配合了计划。”

据Gym称，参与调解的房东-租户组合中，70%至80%达成了解决方案。“最终只有5%至6%的房东选择驱逐，”她说，“其他情况下，他们寻求不驱逐的共存方式，关系变得更加友好。”

Zinni表示，调解让她看到了情况中的人性因素。“很多时候，租户不愿承认自己生病或失业，”她说，“倾听他们的问题并找到帮助他们的方法，这是很好的。”

然而，并非一切顺利。“我仍在等待联邦资金来弥补租金缺口，”Zinni说，“业主现在也需要帮助。”

Anabeth Rosado是费城调解过程中与租户和房东合作的住房顾问之一。她最初看到房东有些犹豫，但情况已有所改变。“一旦他们看到成功案例并理解其有用性，甚至鼓励其他房东参与，”她说。

从Rosado的角度看，调解对租户尤其有帮助。“我们能够促成对所有人都有利的解决方案，例如为租户制定预算，或制定还款计划以确保房东最终收到付款，”她说，“但未来仍有更多工作要做。”

不确定的未来

最近，华盛顿特区联邦地区法院法官裁定CDC的驱逐禁令违宪，使紧急住房法律的未来存疑。

但城市研究所的Treskon表示，随着资金减少和禁令结束，住房倡导者将继续推动长期解决方案。“疫情成为了一个转折点，”他说，“许多人呼吁实施更好的实践和合作计划，以找到适合所有人的解决方案。”

Treskon预测，这些变化将在地方层面发生。“如果你看看全国，不同地区之间存在巨大差异，”他说，“例如，在密西西比州，驱逐非常容易。而在华盛顿特区，租户有充分的保护措施。”

驱逐实验室的Durana表示，该组织也看到了全国许多令人担忧的趋势。“不幸的是，我们收到报告称，租户在租金援助到达之前就收到驱逐通知或案件以驱逐告终，”她说，“例如，在德克萨斯州，我们仍看到许多驱逐案件，而截至上个月，超过7万名申请者中只有约250户家庭获得了援助。”

目前，只有15个州实施了租户驱逐保护措施，其中一些保护措施将于今年夏天结束。“现在是加强而非削弱那些保护家庭免于流落街头或被迫离开家园的少数措施的时候了，”Durana说，“当租户无法支付租金时，会对业主产生负面的下游影响。”

这些不足之处是Gym在讨论驱逐分流计划时始终关注的问题。她表示，该计划最终旨在恢复房东和租户之间的联系，而这种联系在大型企业房东时代常常缺失。

“这些关系大多破裂，双方缺乏沟通，”她说，“归根结底，驱逐对房东来说代价高昂，他们必须支付律师费和法庭费用，然后寻找新租户。这成为社会的经济负担。我们将调解计划视为一种不同类型的投资，一种对每个人都有更健康结果的投资。”

与此同时，对于像Jones这样的租户，调解计划在应对充满挑战的一年中发挥了实际作用。

“起初，我不相信这个计划是真实的，”她说，“如果没有人联系我，我根本不知道它的存在。这段经历对我来说是生命线。”

更正：此前报道中关于费城驱逐分流计划强制调解到期日期的信息有误，正确日期为6月30日。