将空置或未充分利用的商业物业改造为住宅或混合用途，正成为美国多座城市应对住房短缺的重要路径。随着政府机构介入简化流程，开发商、业主及设施管理方的参与意愿持续增强。

建筑行业专家认为，美国住房与城市发展部（HUD）针对商业转住宅改造设立的研究资助计划，有望加速此类项目的完成。此前，多个主要城市已开始寻求推动此类改造。HUD的这项举措还可能减轻一线运营者的负担，提升生产力，并使其在决策中获得更多话语权。

资助计划细节与目标

HUD于上周发布的资助机会通知（NOFO）显示，该机构将提供至多86万美元，用于汇编自新冠疫情暴发以来已完成的改造项目案例研究。该计划旨在识别哪些政策措施、补贴和激励手段能增强此类改造的经济可行性。

HUD表示，计划为地方机构和开发从业者编制一份资源指南。HUD政策发展与研究办公室首席副助理部长Solomon Greene预计，这笔资金将提供如何克服改造项目结构和财务障碍的范例，帮助物业经理和设施负责人了解疫情期间市政官员为支持此类项目所采取的具体措施。

“它将提供实用的指导和见解，供各城市参考。我们希望这项研究能通过借鉴基层在重新利用现有建筑和资产方面的创新与创造性解决问题方式，加速缓解我国日益严重的住房供应短缺。”Greene在给Facilities Dive的邮件中写道。

行业专家观点：加速改造与潜在挑战

尽管加州等州存在分区障碍和过时的许可流程，且对A级设施和新建筑的需求旺盛，但建筑行业仍在向适应性再利用模式转型，力求避免拆除和全面重建。

旧金山Leddy Maytum Stacy Architects创始负责人William Leddy表示：“适应性再利用将比新建或翻新项目快得多。这些建筑能比新项目更快投入使用，这意味着设施经理可能获得更多就业机会。”Leddy同时担任AIA California气候行动副总裁，该机构曾推动州建筑规范修订。他认为HUD的资助计划可将适应性再利用项目的周转时间缩短一半。

“如果涉及新建筑设计许可、拆除旧建筑甚至重建，总时间大约需要六年。但若对现有建筑进行适应性再利用改造，审批时间可能短至三年。”他指出。

圣何塞市中心协会首席执行官兼国际市中心协会董事会成员Alex Stettinski也认为，资助计划产出的资源指南能缩短周转时间。“如果有案例目录，可以避免错误，并在其他项目中复制成功经验。因此，它可能加快项目完成，因为你有案例研究和指南作为模板。前提是提交的案例研究全面且有用。”他说。

设施管理者的教育与技术挑战

然而，设施经理即便掌握大量洞察，若缺乏充分培训和教育，仍可能面临困难。Leddy指出，现代和翻新建筑中复杂建筑管理系统的出现，常让设施经理感到困惑，因为他们传统上更关注维修、更换或升级老旧设备，而非自动化与能效。

“这是教育设施经理了解新建筑管理技术的绝佳机会，让他们认识到现状已过时，并为高性能低碳适应性再利用项目的未来做好准备。”他谈到资助计划时说，“我们不能再让灯一直亮着，必须更智能地思考资源再利用。”

未来研究与申请信息

HUD资助的研究预计还将为未来办公转住宅研究奠定基础。在资助通知中，HUD要求研究提案必须强调其产生的知识和见解如何增强对联邦、州或地方针对商业转住宅改造政策的理解。

Stettinski预计申请者将少于100人，且多为建筑师，因为他们通常更直接参与改造项目的设计要素及支持决策的研究。“我认为设施经理正急于寻找解决方案，没时间进行如此大规模的研究。但建筑师可以，这是他们的专长。如果建筑师能设法促成改造，他们便通过分享最佳实践和见解为设施经理提供服务。”Stettinski说，“建筑师可利用这笔资金编制指南，然后告诉业主和设施经理：‘我们已完成研究，这是我们的方案。’”

“此外，建筑师、业主、设施负责人和城市之间可能形成伙伴关系。”他补充道，这些联盟能更清晰地展示如何最佳实施适应性再利用项目。

尽管周转时间可能缩短，但HR&A Advisors合伙人Kate Collignon提醒，简化流程以减少审批等待时间可能影响适应性再利用模式的经济可行性。“即使一栋楼目前空置率30%，业主也需等待其他租约到期才能清空剩余部分，因此改造和租赁建设期可能需两到三年。”她说。

另一方面，她指出业主可适度降低租金、调整租户类型以反映市场变化，或加大对办公空间的投入——若改造后产生的价值高于住宅单元可能带来的现金流。“所以，目前经济账并不划算。”她提到旧金山邀请提案以再利用市中心未充分利用商业空间的举措时表示。

Collignon和Stettinski都强调，联邦、州或地方需提供直接激励，才能使改造项目成为现实。

政策背景与申请截止

HUD的新NOFO建立在拜登政府推动商业转住宅改造的愿景之上。白宫近期宣布HUD决定向面临经济适用房高需求的地方政府提供至多1000万美元的资助。上月，美国环境保护署也表示将推出270亿美元的温室气体减排基金，以调动资本资助商业转住宅改造和节能建筑翻新，作为推动零排放目标的更大努力的一部分。

NOFO的提案截止日期为10月12日。有意者可通美国政府的门户网站申请。