费城的驱逐转移计划：疫情期间租户的“生命线”

在去年秋季疫情高峰期，费城居民Eboni Ann Jones陷入了困境。Jones是一位单身母亲，为宾夕法尼亚州的医疗保险计划工作，她得知自己需要接受手术，这将导致她无法上班。面对意外的医疗账单，同时正常收入又短缺，Jones认为自己唯一的选择就是跳过房租或迟交房租。

“这对我造成了很大的打击，”Jones说。“我不想面对被驱逐。”

Jones的故事在整个疫情期间虽然不幸但很常见。估计数字各不相同，但在整个新冠危机期间，研究表明 29%至43% 的美国租房者面临失去家园的可能。失业、疾病本身以及本已不稳定的生活状况共同导致大量租户面临被驱逐的风险。

Jones是幸运者之一。作为费城居民，她受益于一个项目，该项目将陷入困境的租户和房东聚集在一起进行调解，这是多方面驱逐转移努力的一部分。该市独特的驱逐转移方式在疫情期间及其财务挑战中同时支持了租房者和房东。

在正常的非疫情年份，该市大约提交 每年2万起驱逐案件。“费城是全国最大的贫困城市，”市议员兼该项目早期发起人Helen Gym说。“当你看到像我们这样的城市处理这么多驱逐案件时，它变成了拐杖，而不是解决争端的手段。”

考虑到疫情可能导致驱逐案件激增，Gym于2020年6月帮助制定了全国最积极的驱逐防控计划之一。《紧急住房保护法案》(EHPA) 提供了多项保障措施 ，包括房东和租户之间的调解、暂时免除滞纳金以及强制性的多个月还款协议。强制调解要求目前定于6月30日到期，但Gym的办公室希望该要求能延长并可能永久化。

目前，这些保护措施已经发挥了作用：费城的驱逐案件数量降至 2020年的4500起。Gym认为这是持久而有意义变革的开始。“我们的目标是保持低数字，”她说。“我们相信可以终结基于贫困的驱逐。如果我们能做到，任何人都能做到。”

虽然Jones说她还没有完全还清账单，但她获得的联邦租金救济金帮助她站稳了脚跟。“经过调解后，我收到了一张支票，覆盖了两个月的欠租，”她说。“我已经能够支付我的开支，只要我的孩子们有食物、衣服和基本生活用品，我就没问题。”

让租户和房东坐到同一张桌前

普林斯顿驱逐实验室的发言人Alieza Durana对费城为让租房者留在家中而开展的工作表示赞赏。

“费城现在要求所有业主在申请驱逐前申请租金援助、等待45天并接受调解，”她说。“在美国许多其他地方，你仍然可以在公共卫生和经济危机期间提交驱逐申请、拒绝租金援助并立即将某人赶出去。放慢这一进程并提供法律和物质援助，正在防止这个全国最贫困大城市之一的数千名租户面临无家可归的风险。”

费城的努力结合了各种资源和选项，包括联邦驱逐禁令、紧急租金援助以及对调解的持续承诺。

其中一项资源是费城驱逐预防计划(PEPP)，该计划于2017年发起并 包括多项服务 ，如租户热线、法庭导航员、租户权利讲习班和公益代理。

与此同时，EHPA计划的保护措施包括一项截至 6月底 的要求，即房东必须向租户传达有关该计划服务的信息。到了调解时间，双方与训练有素的调解员进行电话会议，并努力达成双方都满意的解决方案。如果租户不接受调解提议，房东可以在没有任何禁令的情况下继续进行驱逐程序。

总部位于华盛顿特区的城市研究所的高级研究助理Mark Treskon表示，费城的计划在多个层面上都很突出。“首先，它涉及许多利益相关者，他们致力于启动和运行该计划，”他说。“市政府、法院和非营利组织都在合作，共享资源、数据和推广。这是我们以前从未见过的模式。”

Treskon说，转移计划让房东参与进来是独一无二的。“这为房东从这项努力中获得一些好处打开了可能性，如果这类计划要在未来取得成功，这一点将至关重要。”

然而，并非所有房东在强制调解首次可用时都对此感到满意。代表中低收入住房房东的协会HAPCO Philadelphia对EHPA提起了联邦诉讼。最终，该案的法官支持维持市政命令，HAPCO撤回了诉讼。

“调解就是调解，”HAPCO总裁Greg Wertman说。“小房东在强制调解之前就已经在进行了。我们负担不起上法庭的费用，宁愿在那个阶段之前与租户达成协议。”

话虽如此，Wertman更希望看到调解成为自愿的。“如果有人刚刚毁了我的住房单元或违反了租约，那就不是可以调解的事情，”他说。“但看起来[强制调解]会继续存在，所以我们会配合。”

Marie Zinni是费城的一名物业经理，负责管理约100处房产，她说她看到了该计划的利弊。“最好的部分是它打开了我们与租户之间的沟通渠道，”她说。“我了解到这个系统是有效的。当然，我们有一些不情愿的租户，但大多数都配合了该计划。”

根据Gym的说法，在参与调解的房东/租户配对中，70%至80%达成了解决方案。“最终只有5%至6%的房东选择继续驱逐，”她说。“在两者之间，他们寻求不驱逐的共存方式。这变成了一种更友好的关系。”

Zinni说，调解让她看到了情况中的人性因素。“很多时候，租户不想承认他们生病或失业了，”她说。“听到他们的问题并找到帮助他们方法很好。”

尽管如此，并非一切都完美运作。“我仍在等待联邦层面的资金来弥补租金收入的不足，”Zinni说。“业主现在也需要帮助。”

Anabeth Rosado是费城通过调解过程与租户和房东合作的住房顾问之一。Rosado最初看到房东有些犹豫，但她说这种情况已经改变。“一旦他们看到一些成功案例并理解这可能有所帮助，他们甚至鼓励其他房东参与，”她说。

从Rosado的角度来看，调解非常有帮助，尤其是对租户而言。“我们已经能够促成对每个人都有帮助的解决方案，比如为租户做预算，或制定确保房东最终能收到付款的还款计划，”她说。“但未来还有更多可以做的事情。”

不确定的未来

最近，华盛顿特区的一名联邦地区法院法官裁定CDC的驱逐禁令违宪，这使得紧急住房法律的未来受到质疑。

但城市研究所的Treskon表示，随着资金减少和禁令结束，住房倡导者将继续推动长期解决方案。“疫情起到了转折点的作用，”他说。“有很多呼声要求实施更好的做法和合作项目，以找到对每个人都有效的解决方案。”

Treskon预测，这些变化将在地方层面发生。“如果你看看全国各地，不同地方之间存在巨大差异，”他说。“例如，在密西西比州，驱逐非常容易。然而，在华盛顿特区，租户有很多保护措施。”

驱逐实验室的Durana表示，该组织也看到了全国许多令人担忧的趋势。“不幸的是，我们收到报告称，租户在租金援助到达之前就收到驱逐通知，或者他们的案件以驱逐告终，”她说。“例如，我们仍然看到德克萨斯州提交了许多驱逐案件，而截至上个月，超过7万名申请者中只有约250户家庭获得了援助。”

目前，只有15个州有 租户驱逐保护措施，其中一些保护措施将于今年夏天到期。杜拉纳表示：“现在是时候加强而非削弱那些仅存的保护措施，这些措施关乎家庭能否保住住房或被迫流离失所。当租户无力支付租金时，会对房产所有者产生负面的连锁影响。”

在讨论驱逐转移项目时，Gym始终将这些不足之处放在首位。她最终表示，该项目旨在恢复房东与租户之间的联系感，而这种联系在大规模企业化房东组织盛行的时代往往已缺失。

她说：“这些关系大多已破裂，双方之间缺乏沟通。归根结底，驱逐对房东来说也代价高昂，他们必须支付律师费和法庭费用，然后再寻找新租户。这成为社会的经济负担。我们将调解项目视为一种不同类型的投资，一种对每个人都有更健康结果的投资。”

与此同时，对于像琼斯这样的租户来说，调解项目在应对本已充满挑战的一年中发挥了真正的作用。

她说：“起初，我不相信这个项目是真的。如果没有人联系我，我根本不知道它的存在。这段经历对我来说是一根救命稻草。”

更正：该报道提供了费城驱逐转移项目中强制调解到期的错误日期。该项目将于6月30日到期。