以交通为导向的开发势头正劲，各城市应对客流量下降与住房短缺

当西雅图大都会区的交通机构建造车站时，其目标是尽可能高效地利用周边空间。土地价值昂贵，因此Sound Transit在2016年开通Angle Lake站后，停车场还额外留下了33,500平方英尺的土地可供开发。

这片空间现在计划不仅仅用于景观美化。Sound Transit将以低于市场价的价格将南金县的土地出售给一个非营利组织，该组织将在此建造经济适用房以及底层商业或办公空间。

“我们确实在设计车站时深思熟虑，以便我们可能需要的土地，例如施工暂存用地，之后可以用于以交通为导向的开发，”Sound Transit土地利用规划与发展总监Thatcher Imboden解释说。

随着全国公共交通客流量下降和住房成本上升，城市越来越关注公交和铁路车站附近的混合用途项目，即所谓的以交通为导向的开发（TOD）。

Angle Lake站只是一个例子。包括洛杉矶、奥兰多和芝加哥在内的城市也有已运营或正在开发的TOD项目。 联邦交通管理局 正在通过一项试点计划向12个州的20个项目拨款1100万美元，该计划的资金将因去年的两党基础设施法而增加。

城市领导人希望TOD能够提供更多住房和零售空间，同时让人们更容易选择公共交通而不是开车。与此同时，城市和交通机构必须确保TOD惠及现有居民，而不是将他们赶走。

西雅图如何利用交通车站的额外空间

Sound Transit在整个西雅图都会区推进了此类项目。该机构拥有2,500套住房单元，主要是租赁住房，其中795套已完成并开放。Imboden表示，约64%的住房单元是经济适用的。

为了实现这一目标，Sound Transit专注于与开发商以及地方管辖区和公共及私人资助者建立合作伙伴关系。

“太平洋西北地区和西雅图地区总体上土地价格非常高，”Imboden说。“因此，即使我们捐赠土地，建造经济适用房的成本也非常高，你需要其他资源来实现它。”

在Angle Lake站，Mercy Housing Northwest将开发TOD并建造至少85套经济适用房单元。该非营利组织将以30万至40万美元之间的折扣土地购买价格支付。契约限制将使这些住房保持经济适用50年。

与此同时，另一家开发商将以195万美元的价格购买Angle Lake的另一块地块，在那里将建造至少230个单元，其中20%将是经济适用的，其余大部分是市场价。

在为其以低于市场价出售的土地选择开发商和概念时，Sound Transit会随土地一起提供资金。Imboden表示，这种方法有助于确保城市和县等公共实体围绕相同的目标保持一致。它降低了风险并加快了交付速度，同时帮助开发商协调项目中涉及的各种公共机构。

“我们在前端整合大量资源，有助于减少那种试图弄清楚如何推进项目的循环往复，”他说。

城市和机构还必须注意这些开发项目不会加剧绅士化。

学者们担心TOD可能会用不使用公共交通的居民居住的豪华单元取代更经济适用的住房，加州大学洛杉矶分校公共事务学院杰出城市规划教授Anastasia Loukaitou-Sideris说。

在合著 一本2019年的书 关于TOD对社区的影响时，Loukaitou-Sideris研究了新交通车站周围是否发生绅士化。该团队考察了旧金山湾区和洛杉矶，发现拥有交通车站的社区往往比没有的社区更容易绅士化。

“我们主张的不是停止以交通为导向的开发，因为它可以带来积极影响，而是通过政策找到保护这些社区现有居民免于流离失所的方法，”Loukaitou-Sideris说。

在交通附近创建经济适用房是一种有效的反流离失所工具，住房发展联盟执行董事Patience Malaba说，该联盟是西雅图和金县地区非营利住房开发商的组织。

Angle Lake TOD优先考虑家庭规模的住房，这在南金县尤其需要，那里居住着许多黑人、原住民和有色人种社区，Malaba说。但这不仅仅是建造住房。公共实体必须围绕土地利用、分区、最大化密度和资助补贴住房制定策略，以帮助居民留在他们的社区。

“交通投资的公平问题非常明确，”她说。“当它们上线时，我们知道通常的影响是某些地区周围土地和房产价值飙升。重要的是我们要主动思考如何推进这项投资，同时帮助人们留在他们的社区。”

绅士化社区中的以交通为导向的开发

在亚特兰大，该都市区的交通机构正在开展自己的TOD项目。大都会亚特兰大快速交通管理局（MARTA）正在 接受提案 用于亚特兰大西北部Bankhead铁路车站的未来开发。约有235,000平方英尺的土地可用。

Bankhead社区是包括T.I.和Shawty Lo在内的亚特兰大说唱歌手长大的地方，面临着绅士化的威胁。除了全市房价上涨外，Bankhead还面临特别压力。微软正在这个低收入社区开发一个90英亩的园区，佐治亚州立法者随后拨款 600万美元 用于更新铁路车站。

MARTA正在扩建车站，以便到2025年能容纳八节车厢，而目前只有两节。该交通机构认为该项目是建造TOD的绝佳机会，MARTA以交通为导向的开发总监Debbie Frank说。

“这确实是看到了为这些社区带来新资本的机会，”Frank说。

在这个阶段，尚不清楚开发项目是否会包括住房，因为这取决于收到的提案。但如果包括，30%的单元必须提供给收入在按邮政编码划分的家庭收入中位数80%至120%之间的个人。Frank说，Bankhead车站在一英里半径内有两个邮政编码区，其中收入中位数分别为39,500美元和略高于25,000美元。

MARTA还与摩根士丹利和National Equity Fund合作，创建了一个1亿美元的基金，用于在MARTA车站一英里范围内保护经济适用房。

对于即将到来的TOD，MARTA尚未与Bankhead居民接触。它计划在确定开发商后进行。

Matt Garbett对这个项目是否真正有益表示怀疑。

“如果你把这个开发项目搬到远离火车站的地方，而它没有任何改变，那它就不是TOD，”倡导‘良好城市主义’的非营利组织ThreadATL的联合创始人Garbett说。

“它必须以火车站为核心来设计，”Garbett说。

TOD必须具有多种用途。“我们称之为三个T：西红柿、龙舌兰酒和卫生纸，”他说。他解释说，每个人都必须能够获得农产品、放松身心并使用卫生间。

规划者必须为现有居民创造有用的东西，而不仅仅是为新居民，Garbett说。它必须是商品、服务和住房的中心。对于Bankhead TOD，除了确保它不会取代现有居民外，还必须考虑车站所在的主要街道。

“这条路本身是一条六车道的噩梦，没有行人会走出去感到舒适。那么TOD是否会缓解交通？它是否会促进获得商品和服务？”他说。“还是TOD只是在火车站旁边建造一些公寓楼，主要让人们能够步行去微软上班？”

接下来是什么

过去十年，公共交通在全国范围内失去了客流量，而COVID-19又带来了又一次打击。Loukaitou-Sideris说，城市在开发TOD时不能忘记这一点。

“以交通为导向的开发的一个要素是交通，如果交通失去客流量，那么TOD会怎样？”她说。

尽管如此，随着国家 基础设施投资与就业法案 授权高达1080亿美元用于公共交通，佛罗里达州立大学城市与区域规划副教授迈克尔·邓肯表示，这将为新的TOD项目带来更多机会。

邓肯表示，随着美国人口老龄化，这些开发项目也必须服务于老年人。在美国主要交通站点的研究中，他发现老年人不太可能居住在这些区域。因此，市政当局有机会为那些可能不再能开车的人推广TOD项目。

加州大学洛杉矶分校的卢凯图-西德里斯表示，防止流离失所的措施可能包括扩大租金管制和包容性分区，以及为租户提供驱逐援助。

西雅图的马拉巴表示，与社区成员的合作和对话是实现公平TOD的关键。

“这必须通过广泛的参与来实现，不仅仅是向社区展示几张幻灯片，而是真正深入地与社区互动，了解他们的愿景，”她说。“他们知道最适合自己的解决方案。”